Справитесь ли вы с капитальным ремонтом?

С чего начать ремонт: пошаговая инструкция

Разбираемся вместе с экспертом, как отремонтировать квартиру, особенно если раньше вы этого не делали, стоит ли нанимать дизайнера и какие вопросы с ним обсуждать.

Материал проверил и прокомментировал Евгений Недоборов, партнер студии авторского дизайна INRE

Определяемся с типом ремонта

Необходимо оценить состояние помещения и свои возможности. Во многих случаях в старых квартирах делают капитальный ремонт с заменой электропроводки и окон, но нередко ограничиваются новыми окнами, дверьми и выравниванием стен. Иногда достаточно провести косметические работы: сделать циклевку паркета или постелить новый ковролин, снять обои и покрасить стены.

Капитальный ремонт включает:

  • демонтажные работы;
  • перепланировку и возведение перегородок;
  • монтаж потолка;
  • стяжку пола, отделку потолка и стен;
  • подробный обмер комнат.

Если вам сложно оценить объем ремонта и необходимые действия самостоятельно, обратитесь к специалисту. Необязательно заказывать дизайн-проект; подобрать стиль и наполнение интерьера вы можете самостоятельно. Но если недоработаны основные параметры, то не исключена ситуация, когда новый косметический ремонт будет испорчен из-за щелей в старых окнах или протечек в трубах. От количества работ зависит длительность, сложность и затраты на предстоящий ремонт. Последним стоит уделить особое внимание: чем больше планов, тем больше денег придется вложить в их реализацию.

Выбираем дизайн интерьера

С помощью косметического ремонта можно полностью преобразить квартиру. Если бюджет ограничен и профессиональный дизайнер не входит в ваши планы, потренируйте «насмотренность». Это лучше всего делать, собирая примеры на интерьерных сайтах. Подумайте, что вам нравится: яркие цвета или сдержанный минимализм, а может, кирпичные стены дома идеальны для создания лофта или вы хотите приблизить дизайн к уютному бохо-шику. Сохраните выбранные фотографии в отдельную папку на компьютере или телефоне, выделите характерные черты выбранных примеров.

Дизайнеры рекомендуют ориентироваться на интерьеры, созданные в схожих условиях: обращайте внимание на размеры комнат и их функционал, расположение окон. Учитывайте архитектуру пространства — в современном доме нет смысла делать лепнину и барельефы, но эти детали можно обыграть, если они уже есть. Если в квартире проживают несколько человек, согласуйте с ними выбранные стили, чтобы в отремонтированной квартире было комфортно всем.

Можно воспользоваться специальными приложениями и онлайн-сервисами по дизайну квартиры, чтобы подобрать правильные сочетания и дальнейшее расположение мебели. Изучите тренды и антитренды: в этих списках часто можно подсмотреть инновационные идеи, которые вам понравятся.

Кто будет делать ремонт в квартире?

Многие задачи можно выполнить самостоятельно, но если у вас нет опыта, лучше поручить особо сложные процессы специалистам. В конечном счете это позволит сэкономить на переделке и устранении недостатков. Вам не придется самостоятельно покупать материалы, дорогостоящее оборудование и инструменты. К тому же работа профессиональной бригады — большая гарантия того, что на новом потолке не появятся трещины из-за несоблюдения правил и технологий окрашивания, а свежая кафельная плитка в ванной комнате останется целой.

Специалистам лучше доверить установку дверей и окон, стяжку пола, работы по электрике и сантехнике. Покрасить стены и расставить мебель вы можете самостоятельно — это вопрос желания, сил и времени.

Выбор необходимых материалов

Когда определитесь с дизайном и наполнением, можно переходить к расчетам и созданию списка необходимых строительных материалов и расходников. Лучше всего закупать их с небольшим запасом. Так, если часть обоев будет испорчена при неудачной поклейке, вы можете заменить ее из запасного рулона. К тому же в магазине может не остаться выбранной плитки, а полметра плинтуса придется искать и заказывать с переплатами — оптовая закупка всегда обходится дешевле. Если сложно произвести расчеты самостоятельно, обратитесь к профессионалам. Многие компании предоставляют услугу по распределению бюджета и закупке всего необходимого для ремонта, даже если делать ее вы решили самостоятельно.

Помимо строительных материалов и мебели, постарайтесь включить в список мелочи и детали: светильники, дополнительные полки, ковры и элементы декора.

Прогноз бюджета на ремонт

Смета пригодится еще на этапе планирования ремонта. Вы можете использовать онлайн-калькуляторы, собирать корзину в интернет-магазинах и ориентироваться на советы вашего дизайнера. Чтобы сделать правильные расчеты, нужно знать точные параметры помещения: метраж, высоту стен, расположение окон и дверей. Смету может сделать подрядчик, но вы в любом случае должны предоставить ему обмерный план и согласовать конкретные пожелания к будущему ремонту. Обязательно озвучьте, а лучше зафиксируйте документально виды работ, используемые технологии, категории стройматериалов, сроки выполнения и желаемые затраты.

Желание сэкономить понятно и объяснимо, но постарайтесь обращаться к профессионалам, когда речь идет о безопасности. Эти ремонтные работы лучше доверить специалистам:

  • замена электропроводки;
  • водопровод и сантехника;
  • установка окон и дверей;
  • натяжные потолки;
  • сложные высококвалифицированные работы (например, выравнивание и штукатурка стен под покраску).

В среднем капитальный ремонт обойдется в два раза дороже косметического. Но это долгосрочное вложение в комфорт и безопасность жильцов, и на нем не стоит экономить.

План ремонта комнат

После разработки дизайн-проекта и покупки материалов можно приступать непосредственно к работам. В плане ремонта должны быть отражены все замеры, планировка, расположение розеток, выключателей и освещения. Лучше всего начинать работы с самых сложных и грязных: замены окон, труб, монтажа подоконников. В процессе чернового ремонта образуется много пыли, поэтому он несовместим, например, с подкраской стен в соседней комнате. Часто начинают с перепланировки и возведения стен, а после укладки плитки в ванной комнате переходят к кухне. Если вы остаетесь жить в квартире на время ремонта, позаботьтесь о том, чтобы грязь и мусор не разносились по всем комнатам. Обязательно упаковывайте вещи и переносите их на хранение из комнаты, в которой проводятся работы.

Последовательность работ при ремонте

Постарайтесь придерживаться намеченного плана работ; пошаговая инструкция поможет не упустить важные моменты:

  1. Сделайте обмеры квартиры. Подробный план позволит грамотно распределить бюджет, рассчитать время работ и их трудозатратность.
  2. Произведите демонтаж. Если планируется перепланировка, то снести и возвести стены — первое, что нужно сделать в процессе ремонта.
  3. Проведите электрику. Помимо расположения розеток, не забудьте о необходимости прокладки кабеля для ТВ и подключения интернета.
  4. Замените или проложите трубы для стиральной машинки, канализации и отопления.
  5. Установите окна и входную дверь. Не снимайте с них пленку до окончания грязных ремонтных работ.
  6. Сделайте потолок и стены. Актуально, если поверхности требуют выравнивания. Натяжные потолки делают на заключительном этапе ремонта.
  7. Произведите стяжку пола. Учтите, что цементно-песчаная стяжка схватывается в течение суток, а укладывать на нее покрытие можно не ранее чем через две недели. В этом же пункте можно рассмотреть укладку теплого пола.
  8. Проведите работы в санузле. Плитка укладывается после установки ванны, чтобы можно было сделать идеальные стыки.
  9. Уберите строительный мусор по завершении черновых работ.
  10. Приступите с чистовой отделке потолка и стен (обои, панели, покраска). У готовых стен устанавливают радиаторы.
  11. Установите сантехнику, помимо ванны (смесители, унитаз, раковина).
  12. Уложите плинтусы.
  13. Поставьте межкомнатные двери.
  14. Установите кухонный гарнитур и подключите бытовую технику.
  15. На заключительных этапах монтируются карнизы, устанавливаются внешние выключатели и розетки, осветительные приборы.
  16. Проведите генеральную уборку квартиры, расставьте мебель, повесьте шторы, постелите ковры и текстиль.
Читайте также:
Полиуретановый плинтус: потолочные и напольные изделия, инструкция как крепить, видео и фото

Комментарии эксперта

Евгений Недоборов, партнер студии авторского дизайна INRE:

— Прежде чем приступить к ремонту, нужно определиться по двум направлениям — функционал пространства и дизайн интерьера. Сначала до деталей выясняются все «тонкости жизни» человека: количество детей, наличие животных, привычки. Например, готовит ли хозяин сам, в какое время суток больше времени проводит дома, любит ли собирать гостей, есть ли у него или членов семьи хобби, коллекционируют ли заказчики искусство, кто в семье первым начинает собираться на работу и многое другое. Исходя из совокупности сценариев продумывается дальнейший визуальный образ.

Следующий этап работы — выявить предпочтения в дизайне интерьера. После этого следует разработка и сдача поэтапно:

Стилевые решения на основе референсов клиента. Важно помнить, что «подружить» абсолютно все невозможно. Поэтому дизайнеры берут в проект только ключевые приемы и цветовые решения.

Рабочая документация становится чертежом для строителей. Она включает в себя: планировочные решения; верхнюю, среднюю и нижнюю электрику; напольное покрытие с высотными отметками и стыковками; потолок с узлами и разрезами; водоснабжение и канализацию; мебель с основными габаритными размерами; перечень помещений в квадратных метрах; развертки по стенам с указанием видов и типов нанесения отделочных материалов.

Документ передается заказчику и строителям, что упрощает общение между всеми сторонами и значительно экономит бюджет. Утвержденный дизайн-проект позволяет клиенту контролировать расходы, а строителям труднее запутать заказчика, так как все работы рассчитаны. Одновременно дизайн-проект является бизнес-планом для клиента: он понимает, за что заплатил и как происходит закрытие этапов.

Также дизайн-проект позволяет составить смету по стоимости материалов и изготовлению мебели. У нас в студии даже есть специальная услуга, благодаря которой можно прогнозировать расходы на месяц, на полгода. В любом интерьере есть фоновые вещи, на которых можно сэкономить, например отделочные материалы (обои, краска). Но акцентные элементы — люстры, мебель, ручки — придают интерьеру индивидуальность, делают его уникальным, поэтому мы всегда объясняем клиенту, что высокое качество оправдывает высокую стоимость.

Если хотите, чтобы интерьер полностью соответствовал дизайн-проекту, обязательно воспользуйтесь услугой авторского надзора. Только в этом случае гарантирована качественная реализация проекта. Все, кто работает на объекте — архитекторы, дизайнеры, проектировщики, инженеры и электрики, — решают только свою задачу. Никто из них не обращает внимания на связи и детали, которые возникают при решении рабочих вопросов в процессе стройки. И только архитектор обладает полным представлением о том, как должен выглядеть интерьер. Для того чтобы проект получился, нужно разбираться в нюансах, за которые отвечает сам автор.

За все заплачено

В вашем доме грядет капремонт? Советы, что нужно сделать, чтобы он не превратился в кошмар

Когда же на капремонт становится весь многоквартирный дом, бал часто правит подрядчик. Да ладно бы один. А то появится второй и даже третий. А вы все это время живете без горячей, а то и холодной воды – меняют трубы, ходите на девятый этаж пешком – старый лифт разобрали, а новый еще не смонтировали. Как не оказаться в такой ситуации? Об этом на “Деловом завтраке” в “РГ” рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Артур Кескинов. Надеюсь, его советы помогут нашим читателям побыстрее увидеть результат, ради которого, собственно, и затевается капремонт – дом как новенький.

1. Совет первый – включаться в капремонт, не когда он завершается, а сразу, как только дом включили в план. Выбрать на собрании человека или группу жильцов, которые смогут принимать решения от всего дома. Относиться к этому выбору не стоит формально, так как в полномочия этих людей войдет не только контроль за работами, но и, например, выбор отделочных материалов для подъезда.

Второе – принимать самое активное участие в формировании перечня работ, которые будут проведены.

В региональной программе может быть записан один срок для ремонта инженерных систем, другой – для замены лифта, починки крыши и так далее. Но никто лучше самих жителей не знает самые неотложные для дома проблемы. Их нужно показать. И в первую очередь самим для себя решить: хотели бы вы выполнить все эти работы сразу или сначала одни, а через какое-то время другие? В Фонде капремонта не просто прислушиваются к мнению москвичей. Артур Кескинов подчеркивает: жители – ключевой участник всех работ, без их участия капремонт просто не состоится. Все документы – от актов открытия до приемки и оплаты работ – подписываются с участием уполномоченного собственника. И только после этого подрядчик получает деньги за сделанное.

2. Во время капремонта приводится в порядок вся инженерная начинка дома – системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, ремонтируются подвалы, крыши, фасады домов, меняются лифты. Но все это – до двери квартиры. В квартиру ремонтники заходят только для того, чтобы установить новые стояки теплоснабжения. Вы сделали в квартире евроремонт и опасаетесь, что рабочие продолбят стены и уйдут. По правилам все дыры должны быть заделаны: белый потолок на месте отверстия снова должен стать белым, а если он был оклеен обоями в горошек, его обязаны оклеить в горошек. Это делается в рамках так называемого восстановительного ремонта. Причем абсолютно бесплатно: за капремонт москвичи платят одновременно с квартплатой и коммуналкой по единому платежному документу. “Необходимо знать: если кто-то за что-то пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, сразу сообщайте нам и обращайтесь в полицию”, – прямо говорит Артур Кескинов.

Читайте также:
Ремонт кухни: видео школа от мастеров, как правильно проводится отделка стен

3. Но если вы не пустите ремонтников в квартиру, то, когда в стояке лопнет старая труба, ремонт в залитых квартирах будете делать за свой счет.

4. В Москве нет лифтов, которые работают дольше установленного срока эксплуатации. Их меняют в плановом порядке. Каждый четвертый лифт в городе сейчас новый. Все соответствуют московскому стандарту, в основе которого – комфорт и безопасность. Это включает плавность хода, точность остановки, обязательно наличие фотобарьера, который не дает дверям закрыться, если кто-то заходит, освещенность. Для людей с ограниченными возможностями звуковое оповещение, надписи на кнопках продублированы шрифтом Брайля, в кабинах поручни. Замену лифта должны согласовать с жителями. Если лифтов в подъезде несколько, то лучше проследить, чтобы отключали их по очереди. Если единственный, то, как правило, для замены выбирают лето, когда большинство жителей в отпусках.

5. С прошлого года в столице в программу капремонта включен ремонт подъездов. В ходе его устанавливаются современные окна и двери в подъездах и холлах, меняются напольная плитка, перила. По техническим требованиям к материалам, например, для пола на первых этажах предусмотрена плитка толщиной 12 миллиметров, для остальных этажей – 8 миллиметров. Зато разновидностей плитки более 40. То же самое с входными дверями и красками. Это дает возможность жителям выбрать то, что им нравится, – цвет, рисунок. Речи ни о какой доплате быть не может, подчеркнул Кескинов.

6. Для ремонта фасада каждого дома разрабатывается индивидуальная проектная документация. Например, в домах из силикатного кирпича восстанавливаются балконы, устанавливаются экраны, меняются ограждения, гидроизоляция. Сам кирпич отмывают и покрывают водоотталкивающим составом. Для панельных домов, отделанных мелкоразмерной плиткой, применяется новая технология – полимерцементные составы, которые восстанавливают свойства внешних панелей, что позволяет изменить не только внешний вид дома, но и создать новый защитный слой.

7. В отличие от других регионов страны, в которых жители домов-памятников за капремонт платят дороже, у москвичей взнос одинаковый со всеми другими горожанами. Сейчас он составляет 18 руб. 86 копеек за квадратный метр. Но ремонт дома, относящегося к историческому наследию города, обходится, конечно же, намного дороже обычного, рядового. Поэтому за счет взносов москвичей проводится только ремонт систем, включенных в программу капремонта. А вот сами работы по реставрации этих домов осуществляются за счет бюджета города. Работы по новому порядку начинаются с 2020 года.

8. Жители каждого десятого дома в столице копят деньги на капремонт не в общем котле, на счету регионального оператора, а на своем спецсчете. Городские власти такой подход всячески поддерживают. “Это значит, что люди поняли, что они действительно собственники и готовы взять на себя ответственность за свой дом”. Поэтому схему перехода на специальный счет от регионального оператора в Москве даже упростили. Федеральной нормой предусмотрен в качестве переходного периода год, а в Москве все происходит в течение трех месяцев.

Если в доме затянулся ремонт

Пожаловаться можно по телефону оперативной диспетчерской службы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города: +7 (495) 695-64-20. Или обратиться в электронную приемную.

Телефон городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Москвы:+7 (495) 223-48-30.

«Первым делом нам все сломали»: Пять самых частых проблем с капремонтом и как их решать

19 июня 2021 12:05

Прошли времена, когда самым главным вопросом о капремонте был: «А почему мы за него столько платим?» У тех, кто пережил это мероприятие на практике, проблемы уже совершенно другие. «КП» собрала характерные жалобы — и попросила эксперта прокомментировать, как в такое не попадать и как разрешать подобные ситуации законными способами.

1. «ПОВРЕДИЛИ КАНАЛИЗАЦИЮ И ВЕНТИЛЯЦИЮ»

Что говорят люди:

«Был капремонт, первым делом повредили канализацию, весь подъезд месяц озонировал. Сталактиты были».

«За время так называемого ремонта работники успели поменять в некоторых квартирах отопительную систему, заделать внешние швы, поменять трубы в подвале и на чердаке и т.д. Но при этом умудрились вывести из строя вентиляционную систему, пожарную сигнализацию, ремонт в подъезде сделали так, что через год плитка на полу треснула и кое-где отвалилась. Входные двери установили самые дешевые и хлипкие. Ручки отлетали через месяц».

Комментарий эксперта:

Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

– Сценарий действий в таких случаях зависит от того, каким образом у вас собирались деньги на капремонт. Вариантов два.

ПЕРВЫЙ – взносы на капремонт ваш дом платит в ОБЩИЙ КОТЕЛ, на счет регионального оператора. Тогда заказчик ремонта — региональный оператор, все претензии по поводу косяков и недоделок – в первую очередь туда.

ВТОРОЙ — взносы собираются на СПЕЦСЧЕТ, открытый на конкретный дом. В этом случае заказчик ремонта — собственники квартир в доме, то есть вы сами. Претензии надо выставлять напрямую подрядчику, а если он их игнорирует — обращаться в суд. Если от имени собственников договор с подрядчиком заключала управляющая компания, тогда жаловаться надо ей.

ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ самое важное — не принимать работы, которые сделаны некачественно, если возникли какие-то нарушения, повреждения, неисправности. По закону, акт приемки работ должен подписать представитель жильцов. В договоре с подрядчиком обычно значится, что деньги ему поступают после того, как будет подписан такой акт. Поэтому, пока этого не сделано, вы себе гарантируете, что работы будут доделаны или переделаны. После того, как подрядная организация деньги получила, добиться чего-то несравнимо сложнее — даже жалуясь во все возможные инстанции.

Читайте также:
Преображение маленькой квартиры за 2 месяца, которая покорила уже не одно сердце

И, наконец, самое-самое важное — не пускать на самотек выборы того лица, которое от имени жильцов будет принимать работы. Это лицо (лица) утверждаются на общем собрании собственников жилья, которое должно пройти заблаговременно, за несколько месяцев до начала того года, когда в доме планируется капремонт. Очень рекомендую хотя бы по случаю капремонта участвовать в собраниях: от того, кто станет этим приемщиком, во многом и зависит, как пройдет у вас ремонт. Если дом большой, я бы рекомендовал выбирать в приемщики несколько человек (так тоже можно), а не сваливать все на старшего по дому — один человек, даже честный и знающий, не успеет уследить за всем.

2. ПРОТОКОЛЫ «ЛЕВЫЕ», ПРИЕМЩИКИ – ТОЖЕ

Что говорят люди:

«Выяснилось, что собственники, выбранные несколько лет назад в группу приёмщиков работ по капремонту – в доме не проживают. Протокол собрания — левый. Что нам теперь делать?»

Комментарий эксперта:

– Протоколы общих собраний – юридически значимые документы. Стало быть, их подделка — уголовно наказуемое деяние, и у вас есть право обратиться в правоохранительные органы. Там неохотно принимают такие заявления, но статью 327 УК (подделка юридически значимых документов) никто не отменял, поэтому вы вправе настаивать.

Кроме того, вы также вправе обратиться в суд и через него признать протокол недействительным — на том основании, что собрание было организовано и проведено с нарушениями законодательства или протокол составлен с нарушениями.

Что касается самих приемщиков работ, то, по закону, они должны быть собственниками жилья в том доме, где проводится капремонт. Живут ли они там, «прописаны» или нет — законом не оговаривается. Поэтому если собственники, но не живут — формально это не нарушение.

Нередко возникает вопрос, а как вообще узнать, было ли формально собрание и что там якобы решили. С 2018 года все оригиналы протоколов жилищных собраний хранятся в Госжилинспекции (в течение 3 лет). Любому собственнику жилья в конкретном доме обязаны по его запросу выдать копию протокола, включая все приложения к нему (как собственников оповещали о собрании, результаты голосования и т. п.).

3.«У НАС ТУТ ПЛИТКА ДЛЯ РЕМОНТА — КУПИТЕ ДЛЯ ДАЧИ»

Что говорят люди:

«Некий заведующий ремонтом Шамиль обошёл квартиры, предлагая купить для дачи плитку, которую ему выдали подъезды домов замостить. Я не купил. Но кто-то, похоже, согласился и взял с гаком – ибо в одном из подъездов плитка так и осталась не положенной. Зияет красивый старый бетон».

Комментарий эксперта:

– Опять встает главный вопрос, а кто и как эти работы — зияющий старый бетон вместо новой плитки — вообще принял? Также надо понимать, что эта плитка «от Шамиля» — не «государственная». Те, кто ее купил, оплатили ее дважды. Первый раз — взносами за капремонт. А потом им эту, уже ими оплаченную и у них же украденную, плитку и продали. Ладно бы, так роздали… Ну и конечно, стоит помнить, что не только продажа, но и скупка краденого имущества — уголовно наказуемое дело.

4. «ЗАВТРА БУДЕМ МЕНЯТЬ СТОЯК»

Что говорят люди:

«На этой неделе начался поквартирный обход представителей управляющей организации и подрядчика. Никого не предупредили заранее, объявление появилось за полчаса. Конечно, в большинство квартир они не попали. А сегодня уже звонят: «Завтра будем менять стояк. Вы готовы?» Нет, не готова! Стояки заменить — не розетку починить. Зачем такая спешка? Чтобы собрать отказы с ошарашенных людей и отрапортовать наверх: мол, мы рады бы провести ремонт, но жители нам отказывают, не хотят жить в отремонтированном доме?»

Комментарий эксперта:

– Конечно, капремонт не может начинаться в два дня. Как мы уже говорили, заблаговременно, еще до начала того года, когда он планируется, проводится общее собрание. Там утверждаются все детали: план работ, их перечень, сроки, стоимость.

Что может пойти не так? Нередкая ситуация, когда жителей на собрание сложно собрать. Тогда возможны такие варианты.

Если дом сам заказывает капремонт (вариант спецсчета), тут проще: пока собрание все, что нужно, не утвердит, работы не начнутся.

А вот если заказчиком выступает фонд капитального ремонта (вариант общего котла) и собрание не проведено вовремя, фонд сам определяет условия и параметры капремонта и нанимает с торгов подрядчика. Это не очень хорошая ситуация, потому что потом и начинаются «неожиданности» для жильцов. А также претензии, зачем нам делают это, а не это — но ничего уже нельзя изменить. Однако утвержденный план работ по любому должен существовать — и он известен заранее. Если вас никто не торопиться ни о чем информировать, можно порядком грядущих работ поинтересоваться, например, у самого подрядчика (телефон есть на информационном стенде, который перед началом капремонта ставится у дома) или в УК.

Важно понимать: не стоит надеяться, что вы просто не будете никого пускать к себе в квартиру и вообще уедете на все лето на дачу — и капремонт пройдет мимо вас. По закону, все инженерные системы, включая трубы в стояке у вас в квартире, – общедомовое имущество, и вы обязаны при необходимости предоставлять к нему доступ. Если вы этого не сделаете, то можете попасть в неприятную ситуацию. Например, на вас могут возложить финансовую ответственность на случившиеся в доме коммунальные аварии.

5. ГДЕ ИСКАТЬ УПРАВУ НА ФОНД КАПРЕМОНТА?

Что говорят люди:

«Составили протокол, указав все недоделки. Ответа до сих пор нет. Наши обращения в фонд капремонта тоже остались без ответа. Нам градоначальнику что ли писать?».

Комментарий эксперта:

– Если заказчиком у вас выступает фонд капремонта, но он игнорирует ваши документально подтвержденные претензии – обращаетесь в прокуратуру как надзорный орган в том числе и за деятельностью ФКР. К жалобе прикладываете все документы, включая свою переписку с фондом (обращение, которое осталось без ответа, или ответ-отписку).

Читайте также:
Ремонт в новостройке своими руками: когда и как начинать делать, порядок этапов

Есть ли смысл жаловаться губернатору? Да, это логично — фонд капремонта подчиняется напрямую главе субъекта РФ. Тоже прикладываете всю предшествующую переписку.

Чего нет смысла делать — сразу писать жалобы в Генпрокуратуру, президенту и Конституционный суд. Кажется, что так надежнее, но вы только удлиняете путь своего обращения. Из Генпрокуратуры ваше письмо направят в региональную прокуратуру, оттуда — в местную. И на каждом этапе письмо будут месяц рассматривать.

В более высокую инстанцию есть смысл жаловаться, когда у вас уже есть ответ из предыдущей и он вас не удовлетворил. Прикладываете этот ответ и со ссылкой на него излагаете суть своих претензий — тогда ваше обращение будут рассматривать по существу.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Низкая, льготная, твоя: У кого есть шансы получить ипотеку по минимальной ставке

Напоминаем, какие госпрограммы для поддержки желающих купить или построить жилье в кредит будут действовать и после 1 июля 2021 года (подробности)

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО “ИД “Комсомольская правда”. ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Капитальный ремонт – как пережить?

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 1
  • 142
  • 143
  • 144
  • 145
  • 146
  • 147
  • 148

19 лет на сайте
пользователь #2981

САБЖ. Без отселения. Хрущевка 1962-го года разлива.

Наверняка кто-то сталкивался. Как пережить этот ужас? На что обращать внимание? Есть ли скользкие места? (Сделал ремонт в квартире 2 года назад, перестилал пол, вставил пакеты. Неужели всё в . )

ХЕЛП!

19 лет на сайте
пользователь #3663

Mute, теже грабли!

хоть вешайся. Капитальный ремонт дома – за счет государства. Это значит, что у нас периодически нет воду, света, газа.

Сначала 2 недели не было газа, потом столько же не было воды (причем и холодной и горячей). Завтра опять свет отключат. Дома постоянная грязь. Вечером убираешь, утром приходят рабочие, чуть-чуть сделали, и свалили бросив свои причиндалы. Все раздолбанное. В туалете даже бачок сняли.

в комнате где сплю, все заставлено, что дышать невозможно.

Главное, что от всего этого не откажешься. Заставляют, запугивают. Типа не дадите поменять трубы, вообще воду отключим. и т.д.

18 лет на сайте
пользователь #7265

Mute, снимай хату где нибудь на время ремонта. по другому пережить невероятно

20 лет на сайте
пользователь #1296

Mute, пережито в аналогичных условиях (хрущевка, капремонт и все дела) в течение прошлого года. Эвакуировался из квартиры только на период замены водопровода (когда воды 2 недели ваще не было). В остальное время жить можно, хотя и в ужасной грязи

18 лет на сайте
пользователь #8053

Эвакуироваться не получится, строилы все время будут ходить в квартиру, туда им нужен доступ, да и смотреть за ними надо, а то батереи в ванну поставят и т.д.

18 лет на сайте
пользователь #8896

Strenger, Mute, Kong En Ge, понимаю вас всех! просто невыносимо было.. длилось 2 года- пугали, что если не пустим рабочмх, то не будет воды и все аварии за наш счет- дом уже сдан, а стекла в подъезде разбиты, косяки дверные нам не покрасили- сегодня(спустя пол глда) пришли клеит ь потолок в залае,т.к. залило из-за плохих вентелей на кранах на крыше! просто жуть! А ремонт называется

19 лет на сайте
пользователь #4848

Mute, у меня это тока тока закончилось или еще не закончилось даже.

длился около года

у меня хрущевка трехкомнатная на червякова. Сделал хороший ремонт и через год – здрасьте ж..па новый год.

ну в принципе внутри я ничего кроме газа и подводки воды делать не дал, но ванную комнату немножко подпортили когда долбили в полу дыру чтобы поменять трубы межэтажные и обои на кухне подпортили когда газовую трубу срезали. А так, если не считать несколько месяцев без горячей воды, несколько без газа(то вместе то по отдельности), невозможность заезда во двор, ужасной грязи и пыли в подъезде, стука и снующих везде рабочих нормально))))

сочуствую в общем, но полного п..ца не будет.

19 лет на сайте
пользователь #4848

обрати внимание на замену всего.

от замены труб в квартире (ну в ванной) откажись – пробьют тока дырку в полу – можно заделать – две плиточки докупишь положишь, а то раздолбают всю ванную напрочь.

газ – тут не отвертишься, но постоянно следи за тем че делают и как делают – можно что то придумать всегда что не будет противоречить ГОСТам и твоему видению твоей кухни

а на все остальные посягательства на твою квартиру смело отвечай :

А НЕ ПОШЛИ БЫ ВЫ.

Еще раз сочуствую

19 лет на сайте
пользователь #2981

Целый ГОД? А то и два.

Ёшкин кот, никуда я из своей квартиры не уйду, а то найду только стены потом, да и то не все.

от замены труб в квартире (ну в ванной) откажись – пробьют тока дырку в полу – можно заделать – две плиточки докупишь положишь, а то раздолбают всю ванную напрочь.

В квартире водопроводные трубы я сменил во время ремонта. Как я понимаю ванную мне всё равно раздолбают по полной – замена стояка и канализационных труб. А как меняют трубы отопления? Неужели придётся частично вскрывать пол.

Газ? А зачем заменяют газовые трубы??

Возможно ли поговорить с прорабом (:beer на предмет максимально бережного и ответственного отношения? Или это бесполезно?

стекла в подъезде разбиты, косяки дверные нам не покрасили- сегодня(спустя пол глда) пришли клеит ь потолок в залае,т.к. залило из-за плохих вентелей на кранах на крыше! просто жуть! А ремонт называется

Если эти демоны чего-нибудь напортачат, – кому жаловаться и имеет ли смысл.

Читайте также:
Ремонт кровли гаража: починка железной и оцинкованной крыши своими руками, смета, видео и фото

18 лет на сайте
пользователь #9842

Mute, У нас во время такого мероприятия окна остались целы, но состояние пола оставляет желать лучшего, паркет загублен полностью. Где-то полгода еще во всем доме потом рвали трубы Правда, у нас не хрущевка, а сталинка, но не думаю, что это сильно влияет на исход дела. И можешь мне поверить – лучше жить дома в полевых условиях, но зато точно знать, что они тут творят, чем уехать, а потом получить кучу сюрпризов (все-таки многие из этих сюрпризов своим присутствием отвести удается)

19 лет на сайте
пользователь #2981

Кошечка, так это ж злобное вредительство! А жаловаться в ЖЭС или в районную администрацию не пробовали? Всё-таки это материальный ущерб приченённый по халатности.

18 лет на сайте
пользователь #7265

Mute, А с ними судиться – себе дороже! Ниче не докажешь, а потом получишь компенсацию по оценке ущерба. и заплачешь от злобы и бессилия

19 лет на сайте
пользователь #4210

Мдааа, никогда бы не подумал что капремонт дома не на много лучше стихийного бедствия

зы. зато прочувствовал еще один плюс в съеме квартиры

19 лет на сайте
пользователь #4848

Mute, а о чем ты с прорабом договориться можешь – о том чтобы работяги работу делали аккуратно – чувствуешь как наивно звучит?

отопления трубы у нас слава богу не меняли.

я тоже в ванной все трубы сменил, но стояк менять будут , поэтому дырку сквозную в ванной сделают – заменят трубы межэтажные и потом бетончиком зальют. Просто нужно присутствовать при этом мероприятии – последствия будут не такими печальными(две три плиточки как раньше я говорил). А так они еще норовят поменять трубы идущие к унитазу , раковине , ванной, отоплению в ванной, так вот если ты им это позволишь сделать то разобьют тебе всю твою драгоценную плиточку и что в лучшем случае сделают это после замены труб положать тебе плиточку какого нить белорусского завода – беленькую таку например)))))

ну поскольку у тебя хрущевка, то будет точно как у меня, так что газовые трубы менять будут, зачем? – положено так))).

короче бедствие стихийное это полегче кап. ремонта дома.

хотя конечно двор сделали шикарный, дом снаружи отделали прилично(надолго ли хватит?).

кошечка – сразу видно человек проходил это мероприятие – СЪЕЖЖАТЬ НЕЛЬЗЯ НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ

На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?

Капитальный ремонт дома — важная часть его обслуживания, ведь даже самые хорошие фасады и коммуникации со временем ветшают и перестают выполнять свои функции. Когда делается капитальный ремонт, и что в него входит? Разберемся вместе.

Капитальный ремонт: кто и когда?

По новому законодательству, капитальный ремонт проводится на средства, которые собирают сами жильцы, выплачивая определенные суммы каждый месяц.

Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников квартиры (ч. 1, ст. 169, ч. 1, ст. 170 ЖК РФ).

Величина минимального взноса устанавливается правовым актом субъекта РФ, в котором находится дом. Собственники, однако, могут принять решение об увеличении этого взноса (ч. 8.1, 8.2, ст. 156 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта может быть сформирован двумя способами (ч. 3, ст. 170 ЖК РФ):

1. Перечисление денег на специальный счет.

2. Перечисление денег на счет регионального оператора.

Субъект РФ утверждает соответствующую региональную программу, в ней указываются в числе прочего плановый период проведения капитального ремонта и очередность его проведения.

Существуют определенные нормативы, касающиеся периодичности проведения тех или иных работ. Так, например, крупнопанельные стены должны ремонтировать каждые 30 лет; фундаменты на известковом растворе и кирпичные — каждые 50 лет; полы из керамической плитки на бетонном основании — каждые 60 лет; покрытия крыш из стали — каждые 10-15 лет (в зависимости от типа стали); окраску по штукатурке должны обновлять раз в 6 лет. Ознакомившись с полным списком (его можно найти, например, на сайтах городских управляющих компаний), и зная сроки проведения предыдущего ремонта, вы поймете, когда должны проводиться те или иные работы в вашем доме.

Что может входить в капитальный ремонт?

Состав работ может быть различным. Но в целом капитальный ремонт (для приватизированного и не приватизированного жилья списки могут различаться) затрагивает следующее:

  • Фасады, стены (утепление, замена оконных и балконных заполнений; ремонт и остекление балконов и лоджий, устройство над ними козырьков на верхних этажах; ремонт пожарных лестниц, наружных стен лифтовых шахт; замена и ремонт наружного водостока).
  • Подвалы, фундаменты (ремонт фундаментов, входов в подвалы, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами).
  • Чердаки и кровли (ремонт или замена; восстановление температурно-влажностного режима; замена или ремонт элементов внутреннего водостока).
  • Лестницы (ремонт ступеней; замена или ремонт заграждений лестничных маршей).
  • Двери, входные площадки (ремонт или замена входных дверей в подъезды, дверей тамбуров, приквартирных тамбуров, лестничных клеток; ремонт или частичная замена/укрепление входной площадки, а также ступеней лестницы перед входом).
  • Центральное отопление (ремонт, замена трубопроводов, стояков, подводок к отопительным приборам; установка отопительных приборов с терморегуляторами; установка запорной арматуры; реконструкция системы панельного отопления).
  • Вентиляция (прочистка системы вентиляции; замена вентиляционных решеток).
  • Холодное и горячее водоснабжение (ремонт и замена трубопроводов, полотенцесушителей, общедомовые инженерные системы; замена трубной разводки; установка приборов учета холодной и горячей воды; устройство бытового пожарного крана со шлангом; замена сантехприборов в квартирах, находящихся в собственности Москвы).
  • Канализация и водоотвод (ремонт/замена трубопроводов, замена канализационных лежаков к сантехприборам; ремонт/реконструкция внутреннего водостока).
  • Электрооборудование (ремонт/замена вводно-распределительных устройств, домовых, подъездных и этажных электрощитов; установка устройств защитного отключения для каждой квартиры, замена освещения в местах общего пользования; установка устройств автоматического или дистанционного управления освещением мест общего пользования, аварийное освещение; замена светильников на антивандальные, с энергосберегающими лампами).
  • Мусоропроводы (ремонт и замена элементов; устройство системы промывки, прочистки и дезинфекции ствола мусоропровода).
  • Противопожарные системы (замена пожарных шкафов на лестничных площадках; установка дымовых автономных извещателей в коридорах квартир).
  • Внутридомовое газоснабжение (реконструкция имеющегося; вынос газопроводов из подвалов и подъездов; замена фасадного газопровода во время утепления наружных стен; замена внутридомового газового оборудования).
  • Внутренняя отделка (восстановительный ремонт после других видов работ; ремонт помещений общей долевой собственности: лестничных площадок, лифтовых и приквартирных холлов).
  • Лифты (замена/ремонт/модернизация; обеспечение доступности для инвалидов, благоустройство двора).
Читайте также:
Полимерпесчаная тротуарная плитка: смесь для укладки, инструкция по монтажу, видео и фото

Конкретный перечень работ зависит от того, в каком регионе находится здание, что реально требуется сделать. Иногда мероприятия по капитальному ремонту разносят на два года — в этом случае жильцам важно проследить, чтобы в течение каждого этапа выполнялись «связанные» работы и состояние дома не ухудшалось на период «между ремонтами».

Пускать или не пускать?

Какие работы могут сделать бесплатно?

Некоторые работы в квартирах выполняются бесплатно — это касается тех частей дома, которые относятся к числу коммуникаций общего пользования. Так, например, части водопровода, газопровода, отопления, энергоснабжения, которые находятся в перекрытиях, а также части в квартире до первого крана. Все спорные случаи обычно связаны со сложностью определения, где заканчивается общедомовое имущество и начинается частное. Например, внутриквартирные радиаторы некоторые суды относят к общему имуществу, а некоторые считают, что они принадлежат владельцам.

Не подлежат бесплатному ремонту: приборы учета воды, газовые и электрические плиты, сантехническое оборудование в квартире, трубы и отводы, расположенные на ответвлениях от стояков, электрические кабели, розетки.

Для многих актуален вопрос, можно ли отказаться от проведения капитальных работ внутри квартиры. Это важно для тех, кто уже сделал у себя косметический ремонт и не хотел бы его портить (например, если трубопровод спрятан под плитку, ее придется отбивать, а потом выкладывать снова).

Многие не хотят поступаться привлекательным внешним видом своего жилища, да и не верят в то, что рабочие смогут восстановить все в первозданном виде. Велико искушение просто не пустить их на порог, отказавшись от всех работ, даже при условии, что при этом придется взять на себя весь возможный будущий ремонт.

Однако нужно понимать, что часть мероприятий, входящих в капитальный ремонт, можно сделать только в случае доступа во все квартиры подъезда — например, при замене труб с водой.

Если кто-то не предоставляет такой доступ, соседи могут обратиться в управляющую компанию, а она в свою очередь в суд. И скорее всего, решение будет принято не в пользу несговорчивых жильцов.

Как показывает практика аналогичных дел, лучше не доводить ситуацию до суда, а найти максимально компромиссный вариант, который при этом не будет мешать проведению ремонта.

Капитальный или текущий?

И еще один важный аспект, на котором хотелось бы заострить внимание: какой ремонт входит в капитальный, а какой можно считать текущим?

По определению, текущий ремонт — ремонт, выполняемый в плановом порядке, направлен на восстановление исправности или работоспособности дома, частичного восстановления его ресурса и восстановление составных частей ограниченной номенклатуры.

Например, частичное восстановление штукатурки в подъезде, замена участков трубопроводов — это текущий ремонт.

Капитальный ремонт — ремонт полного здания, с заменой (по необходимости) конструктивных элементов, устранение износа путем модернизации.

При этом, некоторые виды работ могут быть отнесены как к текущему, так и капитальному ремонту (например, замена стояка с холодным или горячим водоснабжением).

Но здесь важно понимать, что если в доме что-то сломалось, не обязательно ждать капитального ремонта для устранения этой неисправности. Если требуется комплексное восстановление здания, здесь уже нужно дожидаться ремонта капитального.

Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ и ответы эксперта

В данной статье мы рассмотрим частые вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Ответы даны Андреевой Юлией Анатольевной, практикующим юристом, консультантом Ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК города Санкт‐Петербург, соавтора нескольких изданий по вопросам жилищно‐коммунального хозяйства.

– Надо ли проводить собрание ТСЖ наряду с собранием собственников МКД по капитальному ремонту, как рекомендуется в документах администрации?

– Вопрос о капитальном ремонте решает исключительно собрание собственников: об этом говорится в Жилищном кодексе. Все остальное – вольная трактовка органов власти. Если органы государственной власти все же настаивают на проведении двух собраний и ставят в зависимость от этого получение субсидий для проведения капитального ремонта, то тогда можно провести и оба.

– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?

– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.

– Вправе ли собственники определять подрядную организацию по капитальному ремонту при условии включения данного вопроса в повестку дня?

– Здесь нужно говорить о двух решениях общих собраний собственников. Первое решение принимается на «вступительном» собрании. На нем решаются вопросы о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взносов, выборе кредитной организации. Второе общее собрание, утверждающее список работ и их стоимость, необходимо провести в год, который предшествует году проведения капитального ремонта. Если дом накапливает средства у регионального оператора на общем счете, тогда именно региональный оператор предлагает варианты. А собственники на общем собрании принимают либо не принимают предложения управляющей компании по видам и стоимости работ. Если собственники накапливают денежные средства на специальном счете, то они вправе сами определить подрядную организацию.

– Могут ли собственники выбрать управляющую компанию уполномоченным лицом, чтобы она в дальнейшем представляла интересы собственников перед региональным оператором? Какие механизмы осуществления этого протокола, решения, регламента?

Читайте также:
Преображаем скучные стены в арт-объект: 8 нестандартных способов

– Могут. Но тогда возникает вопрос, какие полномочия будут возложены на управляющую компанию. Это можно прописать в протоколе общего собрания. В нем нужно указать, какие полномочия предоставляются данной управляющей компании.

– Могут ли собственники, которые открыли специальный счет с непосредственным способом управления у регионального оператора, выбрать подрядную организацию, стоимость капитального ремонта, очередность?

– Если собственники выбирают в качестве способа формирования фонда капитального ремонта регионального оператора, значит, предполагается общий счет. Следовательно, они уже не выбирают подрядную организацию. Всё будет делать региональный оператор. Если собственники открывают спецсчет, а в качестве владельца счета выбирают регионального оператора, то все решения принимают собственники независимо от способа управления. В этом случае управляющая компания должна предоставить свои предложения по проведению ремонта и его стоимости не позже, чем за 3 месяца до окончания года, предшествующего тому, в котором должен производиться ремонт по региональной программе. Собственникам необходимо решить все эти вопросы на втором собрании ближе к капитальному ремонту.

– Кто может быть стороной кредитного договора, если собственники при спецсчете и непосредственном способе управления хотят сделать капремонт сейчас, а не через 10 лет?

– Необходимо решение общего собрания собственников о том, что будет заключен кредитный договор. На общем собрании нужно выбрать уполномоченного для подписания кредитного договора. Уполномоченный будет его подписывать от лица собственников, что следует отразить в самом кредитном договоре.

– В каком государственном муниципальном органе можно узнать о списке домов, включенных в региональную программу?

– Можно обратиться в жилищный комитет, администрацию или департамент ЖКХ в вашем городе. Можно посмотреть, какие департаменты и комитеты есть на сайте администрации города. Также можно позвонить в администрацию по вашему району и узнать, где эти вопросы рассматриваются, по каким телефонам горячей линии.

– Могут ли собственники, у которых свой специальный счет с минимальными взносами, использовать деньги на капитальный ремонт раньше сроков, прописанных в региональной программе?

– Могут. Если принято решение общего собрания о проведении работ, все вопросы по поводу оплаты, выбора подрядных организаций, заключения договора будут в нем прописаны. Предоставив эти документы в банк, вы сможете перечислить денежные средства на оплату работ.

– Могут ли собственники до включения их домов в региональную программу самостоятельно собирать деньги на капремонт на своем счете или на счете управляющей компании?

– Конечно же, могут. Это должно быть решение общего собрания. Стоимость этих сборов должна быть прописана. Денежные средства можно хранить либо на счете управляющей компании, либо на своем счете.

– Можно ли в региональном законе прописать, что размещение проекта договора на организацию капитального ремонта на официальном сайте является офертой к его заключению собственниками, по которому местное самоуправление приняло решение о формировании фонда на счете регионального оператора?

– Можно, но собственники все равно должны дать свое согласие или несогласие к тому, чтобы данный договор подписывать и инициировать, уполномочивать кого-то к подписанию.

– В Жилищном законодательстве прописано, что собственники помещений выбирают способ накопления средств на капитальный ремонт, также собственники обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Участники долевого строительства не имеют права принимать участие в голосовании и не обязаны платить взносы на капитальный ремонт?

– Участники долевого строительства – еще не собственники. Собственниками граждане считаются с того момента, как право зарегистрировано в Росреестре, и у них есть основной документ ­ – свидетельство о праве собственности с присвоенным кадастровым номером. Собственники долевого строительства начинают вносить плату за коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартир, не дожидаясь регистрации в Росреестре, но это у них прописано в договоре. Если в договоре долевого строительства не указан капитальный ремонт, то собственники не обязаны платить до регистрации права собственности. Если взносы на капремонт дополнительно прописаны, тогда по договору их необходимо платить.

– Что лучше для сбора дополнительных средств на содержание спецсчета: применение агентского договора либо открытие дополнительного расчетного счета?

– Заключение агентского договора подразумевает только начисление взносов на капитальный ремонт, взыскание задолженностей, слежение за этой задолженностью. Такой договор будет подписан между региональным оператором, управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК в том случае, если собственники перешли к региональному оператору. Если собственники открыли специальный счет, то агентский договор не нужен, потому что владелец счета выбран. Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК, региональный оператор.

– Какую схему оплаты выбрать для нового дома?

– Новый дом ничем не отличается от старого. Если право собственности уже зарегистрировано, то начисления для нового дома проводят как обычно, а собственники обязаны вносить плату за капитальный ремонт.

– Какие есть минусы спецсчета, открытого на капитальный ремонт у регионального оператора?

– Имеется в виду спецсчет, где региональный оператор выбран в качестве владельца счета. Спецсчет подразумевает, что один дом – один счет, но им распоряжается региональный оператор, потому что других владельцев не было (например, нет ЖСК или ТСЖ, а только управляющая компания; либо ТСЖ управляет несколькими домами и не может быть владельцем счета). Сложности будут при взаимодействии с региональным оператором. Если же открывается общий счет, выбирается региональный оператор как способ формирования фонда. В этом случае будет невозможно выбрать подрядную организацию самостоятельно, а также провести капитальный ремонт или получить денежные средства до срока, установленного региональной программой.

– При формировании фонда на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, необходимо ли вести учет по поступлениям каждого собственника? Кто осуществляет контроль за поступлением?

– Если владельцем специального счета является региональный оператор, то он и производит контроль, следит за состоянием расчета, выставленных и полученных счетов, за поступлениями и долгами. Региональный оператор отчитывается в органы государственной власти по субъекту по поводу этих денежных средств. Но иногда эти обязанности путем заключения агентского договора возлагают на ТСЖ, ЖСК, управляющие компании. В данном случае все будет решаться договором: учет будет вести тот, кто прописан обязанным. Контроль за этим осуществляют органы власти субъекта и Жилищная инспекция.

Читайте также:
Цементно-известковая штукатурка для стен: состав, технические характеристики, видео и фото

– Как правильно вести подсчет голосов на общем собрании собственников: исходя из количества квартир и количества нежилых помещений или исходя из площади помещений, находящихся в общей площади дома?

– Исключительно исходя из площади помещений. Участвовать в собрании должны собственники и жилых, и нежилых помещений, входящих в многоквартирный дом. Поквартирно голосуют только члены ЖСК при проведении общего собрания членов ЖСК.

– Дом обслуживается управляющей компанией. Вступили в региональную программу. Через год решили организовать ТСЖ или ЖСК. Можно в этом случае выйти из региональной программы и открыть специальный счет?

– Это не зависит от того, кто обслуживает дом. Если в доме ТСЖ или ЖСК, вопрос об открытии специального счета решают собственники. Если дом обслуживается управляющей компанией, то собственники могут в данный момент уйти к региональному оператору на общий счет. А создав ТСЖ, они смогут потом перейти на специальный счет и владельцем выбрать ТСЖ. Но это решение вступит в силу только через два года с момента отправки региональному оператору. Сейчас собственники, поскольку у них управляющая компания, могут выбрать специальный счет с владельцем – региональным оператором. Тогда счет у них будет свой, и, создав ТСЖ, собственники смогут поменять владельца специального счета. И здесь этого двухгодичного срока не предусмотрено.

– Региональный оператор несет расходы на ведение счета и при общем, и при спецсчете?

– Да, владелец счета несет расходы по ведению счета. Из полученных средств на капитальный ремонт эти расходы вести нельзя.

– ТСЖ. С первого дня мусоропровод не работает по решению общего собрания. Можно ли это помещение сдать в аренду, сделав ремонт? Как это сделать лучше: по договору аренды или присоединения? Есть возможность не платить налоги как за коммерческую деятельность?

– Да, можно сделать ремонт и сдать в аренду на 11 месяцев без регистрации по решению общего собрания собственников. Заключается договор аренды. От доходов сдачи в аренду какие-то налоги, скорее всего, платить вам придется.

– ТСЖ. Никто не хочет быть в ревизионной комиссии. Обязательно ли ее иметь?

– Обязательно иметь ревизора или ревизионную комиссию.

– Один дом, один подъезд, 15 этажей, подвал продан. Проблема с канализацией, пол в подвале вскрыли, оказалось несовпадение проекта с действительностью. Кто виноват: застройщик или собственник подвала? Кто должен оплачивать ремонт подвала?

– Кто виноват, можно установить только посредством проведения экспертизы. Если экспертиза покажет, что виноват застройщик, значит, требования нужно предъявлять к застройщику. Если виноват собственник подвала, который сделал переоборудование, перепланировку, тогда материальные претензии необходимо будет предъявлять к собственнику как к виновной стороне.

– Если в доме более 30 квартир, то владельцем спецсчета будет региональный оператор?

– Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, сумма квартир которых более 30, то ТСЖ не может быть владельцем специального счета. Если ТСЖ управляет только одним многоквартирным домом, то без разницы, сколько квартир в вашем доме. ТСЖ имеет право быть владельцем специального счета.

– Общий водный стояк в доме. Отпал хомут, доступа в санитарный шкаф нет. Затопило две нижние квартиры. Кто виноват? Нужно ли отправить всем собственникам уведомление о доступе в санитарные шкафы, где находится общедомовое имущество?

– Нужно, даже если у вас нет доступа, и вы на это повлиять не можете. Водяной стояк в вашем случае является общедомовым имуществом, и управляющая компания несет ответственность за него, как и за любое общедомовое имущество.

– Какие полномочия есть у управляющих компаний при региональном операторе, кроме квитанций и начислений?

– Квитанции и начисления управляющая компания делает только в том случае, если она заключила агентский договор с региональным оператором. Если этого договора нет, то и управляющая компания никаких квитанций, начислений и взысканий делать не должна. Управляющая компания должна только представить собственникам свои предложения, рекомендации по проведению капитального ремонта не позднее трех месяцев до окончания года, предшествующего году капитального ремонта. Больше управляющая компания в этих вопросах никак не затронута.

– Какими полномочиями обладает региональный оператор, являясь владельцем специального счета?

– Как и любой другой владелец счета, региональный оператор открывает счет, следит за платежами, поступлением денежных средств, выставляет квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт, взыскивает задолженности, несет расходы по ведению этого специального счета.

– Правомочно ли общее собрание собственников новостройки до получения свидетельства о праве собственности данными лицами на квартиры при решении вопросов о выборе управляющей организации, определения размера платы на капитальный ремонт?

– Собрание собственников проводится собственниками. В данном случае у вас еще нет свидетельств о праве собственности. В этом может быть загвоздка при решении вопроса о легитимности общего собрания собственников.

– Собственник нежилого помещения. Помещение пристроено к жилому дому. Что будет являться общедомовым имуществом? Если собственник нежилого помещения будет вынужден провести капитальный ремонт, то возможно ли в дальнейшем возместить расходы на капитальный ремонт за счет регионального оператора или счета ТСЖ и каким образом?

– За капитальный ремонт должны платить собственники как жилых, так и нежилых помещений. Что включено в состав общедомового имущества вашего многоквартирного дома, нужно определять по технической документации (технический или кадастровый паспорт). Если собственник нежилого помещения провел капитальный ремонт в своем помещении, то это исключительно его дело. Если же он провел какие-то виды работ по тому, что принадлежит к общему имуществу, то он не имел права это делать, так как все виды работ утверждаются решением общего собрания, а не конкретного собственника. Либо вопрос решается на общем собрании, либо собственник делает это просто за свой счет, потому что общее собрание и собственники других помещений не принимали решение о расходах. Собственник не может решить вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества единолично, затратить денежные средства, а потом предъявить их ко взысканию всем остальным.

Читайте также:
Ремонт комнаты: дизайн помещения с двумя окнами, отделка большой квартиры

– Нужна ли доверенность от собственников для того, чтобы уполномочить управляющую компанию, или достаточно протокола две трети?

– В протоколе нужно решить вопрос о том, что управляющая компания уполномочена на совершение каких-либо действий, прописать четко название управляющей компании, кому и какие предоставляются полномочия. Можно в дальнейшем везде показывать этот протокол, выписку из протокола, копию этого протокола как доказательство уполномочивания. Также можно выбрать уполномоченного от лица собственников для подписания доверенности управляющей организации на совершение этих действий. Лицо, которое собственники выберут, подпишет доверенность, просто она будет без печати.

Капремонт: проблемы и пути их решения

Зачастую после окончания капремонта у собственников возникают логичные вопросы: а что конкретно было сделано и почему стало хуже? Что делать, если в результате капитального ремонта начали течь трубы или появилась плесень?

Капремонт: проблемы и пути их решения

Говорят, что нет ничего хуже ремонта в квартире, ведь его невозможно закончить, а можно только прекратить. Это не так, ведь существует капремонт дома. И жильцам многоэтажек приходится несладко, когда начинают срезать зимой трубы, менять в рабочее время стояки и убирают на несколько недель мусоропровод.

Много проблем возникает не только на этапе определения фонда, куда будут ежемесячно на специальный счет отчисляться деньги, но и при проведении самого капремонта. Связано это с некачественным выполнением своих обязательств со стороны государства (региональных органов власти и/или операторов с подрядчиками). Минимизировать спорные ситуации помогает Закон №498-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации” от 28.12.2016г., в котором регулируются некоторые вопросы капремонтов общего имущества.

Нововведения в ЖК РФ по капремонту

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

  • на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством голосов выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений – 17 руб. за м 2 , а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. за м 2 ). Допускается оплата таких платежей как на счета краевых региональных операторов Фонда, так и на определенный спецсчет конкретного дома, открытый на уполномоченного собранием гражданина. Изменить способ накопления этого фонда можно в любой момент, собрав более половины подписей всех собственников;
  • также на собраниях собственников определяется и утверждается максимальная стоимость работ с услугами по капремонту и уполномоченное лицо, которое будет принимать соответствующие работы (подпишет акт приемки);
  • расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт. То есть, к латанию кровли, замене коммуникаций, а также окон в подъездах и так далее, могут добавить работы по установке на дом систем автоматизированного учета потребленных коммунальных ресурсов;
  • расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт либо одноразово за весь будущий год, либо равными частями помесячно;
  • по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;
  • дополнился список вне очередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;
  • узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте. Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. чиновников и юридических лиц.

Основные проблемы

Жильцы многоквартирных домов, которые дождались своей очереди на капремонт, сталкиваются со множеством серьезных проблем и конфликтных ситуаций. Часто подобное происходит еще до прихода очереди, что связано с переносом сроков.

Борьба с должниками

Зачастую причины затягивания и переноса сроков по капитальному ремонту дома связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений. Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и так далее), зачастую не имеющие доходов.

Согласно новому законодательству, механизм борьбы с должниками – физическими лицами ужесточен. Так, при наличии задолженности, Госжилинспекция направляет письмо региональному оператору, а тот – управляющей компании. Если в течение 60 дней у последней не получается убедить неплательщика погасить долг, то она вправе инициировать общие собрания жильцов, на которых будет приниматься решение о мерах погашения задолженности вплоть до суда и выселения.

Стоит отметить, что 3-х летняя практика (с 2014 года, когда были введены обязательные отчисления жильцов многоквартирных домов на капремонт) показала, что должниками являются не собственники приватизированного жилья, а муниципалитеты. Но и к ним будут применены более жесткие взыскательные меры на уровне региональных органов власти.

Перенос сроков капремонта

Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины. Местные чиновники при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир. В основном этот процесс связывают со стремлением госслужащих собрать больше денег в соответствующий фонд для удобства коррупционных схем. Поэтому, если, согласно обновленной Законодательной базе, причины перенося сроков не оправдывают такого действия, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Читайте также:
Ремонт комнаты: дизайн помещения с двумя окнами, отделка большой квартиры

Имеют место случаи планирования всех работ, связанных с капремонтом, в одной краткосрочной трехлетке (например – 2018-2020гг), а в действительности – госслужащие растягивают каждый вид работ на трехлетку (получается примерно до 2040г). Причиной этого считают возможное падение поступлений в Фонд на капремонт со стороны тех жильцов, чей дом уже отремонтировали. Насколько такая процедура соответствует законодательным нормам в конкретном регионе, может подсказать юрист, как и меры противодействия в возникшей ситуации.

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы. На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ. А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

  • управлением капремонта;
  • департаментом городских хозяйств;
  • региональным департаментом ЖКХ;
  • региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
  • городским жилищным фондом;
  • Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
  • управляющей компанией МКД;
  • конкретной подрядной организацией;
  • собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом. Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

  • нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
  • ееполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Дефицит квалифицированных специалистов

Распространенной отговоркой на претензии жильцов к капремонту является отсутствие квалифицированных специалистов. Тут следует уточнить:

  • Если речь идет о квалификации рабочих строительных специальностей, то возникают вопросы к подрядчику и региональному оператору: как компания с такой кадровой проблемой была допущена к участию в государственных аукционах по программе капремонтов. Хотя стоит отметить определенную специфику проведения ремонта/строительства в присутствии жильцов, на что пойдет не каждый специалист;
  • При отсутствии квалифицированных кадров непосредственно в Фонде, должны возникнуть вопросы к региональному оператору либо контролирующему его органу, учитывая среднюю заработную плату таких специалистов (около 60 тыс.руб.).

В любом из приведенных случаев, отсутствие специалистов является лишь отговоркой.

Недостаточно средств: почему мало денег

Достаточно часто отсутствие либо низкое качество капремонта объясняют дефицитом денежных средств. Но согласно статистике, в начале 2017г. плановая собираемость (средняя) по регионам составляет 80%, а в некоторых субъектах РФ достигает 85%. При этом, собственники приватизированного жилья оплачивают взносы в полном объеме, а показатель занижают долги муниципалитетов. Но и эти средства во многих областях осваиваются лишь на 50%. Поэтому подобная причина кроется в другом, и, возможно, нужна проверка на предмет нарушений законодательства.

Нарушение законов и должностные преступления

Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, которая не учла всех нюансов. Но большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении сластью, незаконной растрате финансов и несоблюдении установленных сроков. А это уже должностные преступления, которые выявляются и наказываются согласно Закону.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: